家住北京朝阳区的郭先生没想到，自己本打算当“甩手掌柜”，将房屋出租给甲公司并委托其再对外出租，却不想因为房屋漏水问题，被次承租人韩女士起诉至法院，要求退还押金和租金，赔偿违约金和装修损失近40万元。郭先生认为，房子已经租给甲公司，韩女士也应该找甲公司索赔，但甲公司职员在法庭上的一席话，让郭先生慌了神……
为房屋找到“全权代理人”
郭先生名下有一套300平米的办公写字楼房屋，为了省心，2018年10月，他与甲公司签订《房屋租赁委托管理协议》，约定甲公司提供的服务包括但不限于：代为寻找承租人；代为签订房屋租赁协议；代收、代转租金及押金；代办房屋交接手续，代为协助租户办理装修入住手续；代为争议解决，催收所欠租金及费用等。
协议还约定，甲公司为郭先生提供每月固定租金收益5万元，甲公司自负盈亏对该房屋开展租赁经营业务，并就其租赁经营行为向郭先生承担责任。
协议签订当日，郭先生为甲公司及其职员李军出具《托管委托书》，载明：“特委托受托人为我的合法代理人，全权代表我办理与该房屋相关的租户入住装修、房屋维修等相关事宜，与甲公司介绍的租户进行房屋租赁价格、期限等签约条件商谈、签字，代收租金等相关事宜，催促租户及时交纳租金（包含押金）、违约商谈、续约商谈等相关事宜。”
甲公司很快找到韩女士承租房屋。2019年2月，甲公司的职员李军与韩女士签订《北京市房屋租赁合同》，该合同载明的出租方为郭先生，委托代理人为李军，落款郭先生的签名系李军代签，租赁期限自2019年5月至2025年4月止，租金每月6万元。
合同约定，房产的管道等固定装置和设备损坏时，郭先生应承担相应的修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作。合同还约定因郭先生原因造成本合同无法继续履行的，郭先生应退还已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿二个月房租的违约金。
后韩女士向甲公司交纳押金12万元，并按照每月6万元向甲公司交纳租金。
“后期便不再负责此事”
在韩女士签订租赁合同和使用房屋的过程中，韩女士从未见过郭先生，更没有和郭先生商谈过租赁合同内容。问题发生在2022年12月，韩女士发现房屋内漏水，韩女士要求甲公司维修，甲公司不管，韩女士通过物业找到郭先生，郭先生通过物业找到漏水原因并封堵，漏水原因系房屋原厨房位置地漏返水所致。
2022年12月底，韩女士认为郭先生怠于履行合同义务，致使无法正常使用涉案房屋，向郭先生发送解除合同通知，后韩女士起诉至法院要求郭先生和李军赔偿各种损失近40万元。
郭先生辩称，其与甲公司签订的《房屋租赁委托管理协议》名为委托，实为租赁，郭先生将房屋出租给甲公司。甲公司将房屋出租给韩女士，甲公司收取韩女士的租金及押金，韩女士应当向甲公司要求赔偿。郭先生从未承诺补偿韩女士的装修损失，房屋内的维修义务是甲公司。
李军辩称，韩女士的诉讼请求与其无关，其仅为郭先生的委托代理人，前期负责一些事务性对接，后期便不再负责此事，本案所有的纠纷均为韩女士与郭先生之间的纠纷。
法院一审认定，郭先生和韩女士之间成立房屋租赁合同关系，但房屋漏水与郭先生无关，是韩女士装修房屋不当造成的，韩女士提前解除合同属于违约方，法院没有支持韩女士的各项索赔请求。
虽然郭先生没有承担赔偿责任，但是却吓出一身冷汗，明明是甲公司出租给韩女士的，怎么就被认定为郭先生和韩女士有租赁关系？甲公司对韩女士承诺，怎么就约束到自己了？
收款
更没有意识到这个委托代理关系可以让甲公司以郭先生的名义与韩女士协商内容并签订合同，让甲公司有权收取租金和押金。
上述模式下，如果韩女士交纳全部租金给甲公司，甲公司跑路或者不将租金支付给郭先生，郭先生在没有收到房租的情况下也不能让韩女士腾退房屋，因为韩女士交纳房租给甲公司就视为韩女士支付租金给郭先生，至于甲公司有没有将租金交给郭先生属于郭先生和甲公司之间委托关系产生的争议，与韩女士无关。
，慎用委托关系，尤其是委托收款。实际上，在委托关系下，甲公司以郭先生的名义签订的租赁合同，对郭先生是有约束力的，即使郭先生根本不知道合同内容和合同相对方。郭先生委托甲公司收款，那么次承租人将租金交给甲公司就视同交给郭先生。
因此，房主一定要看清楚委托的内容是什么，实际上房主委托正规中介出租房屋也是一种委托，委托的内容是寻找承租人，办理房屋交接事宜，而不包括签订租赁合同、代为收取租金。总之，房主应清楚地明白自己所签合同的意义以及会给自己带来的后果。（文中当事人均为化名）
