本文转自：中国妇女报
■ 高靖凯
■ 高靖凯
王先生与白云经纪公司签订房屋租赁合同，并入住房屋。后因拆除房屋隔断，白云经纪公司通知王先生搬离，双方协商终止了合同。因认为白云经纪公司应赔偿相应损失，王先生诉至法院。
2023年7月，王先生与白云经纪公司签署房屋租赁合同，约定王先生承租位于某房屋主卧一间，租赁期限自2023年7月至2024年7月，月租金5300元。王先生支付房屋租金、押金等费用共计20元。2023年8月7日，房管通知王先生因房东收回房屋，要求其搬离。后双方达成终止合同的合意，白云经纪公司退还王先生扣除相应费用后的押金等费用共16451元，但未赔偿其他损失，故王先生要求白云经纪公司赔偿违约金15900元。
白云经纪公司辩称，因涉案房屋存在隔断，收到房管和公安部门的限期拆除通知，故应属不可抗力。
法院经审理认为，白云经纪公司作为专业房地产经纪公司，其对北京市内禁止出租隔断房相关管理规定应系明知，其自身存在过错，限期拆除隔断房不符合不可抗力之法定情形，故法院对此抗辩意见不予采信。
租赁合同中约定：甲方提前收回房屋事由应向对方支付月租金200%的违约金，白云经纪公司在租赁期届满前通知王先生搬离房屋，构成违约，应当承担违约责任。故法院判决白云经纪公司向王先生支付违约金10600元。
释法
本案中，房地产经纪公司不能以不可抗力免除其责任。《北京市住房租赁条例》第四十三条规定，房地产经纪机构与出租人签订经纪服务合同前，应当核对出租住房的不动产权属证书或者其他合法的不动产权属证明，实地查看住房。被告作为专业房地产经纪公司，其对北京市内禁止出租隔断房相关管理规定应系明知，而且应当对涉案房屋进行实地查看，故被告自身提供经纪服务时存在过错，限期拆除隔断房不符合不可抗力之法定情形，法院对此抗辩意见不予采信。
关于损失应当如何主张，本案中租赁合同已经就出租房提前解约情形约定违约金，故可根据该约定主张违约金责任。在此类案件中有三个常见问题：
1.只要约定了计算方式或者金额是否都能获得法院支持？
不是。
根据民法典第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
2.法院会如何调整违约金？
以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错、交易类型等因素判断违约金金额是否需要调整。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条规定：“当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的30%的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。”
3.调整违约金是否需要举证？
应当举证。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十四条规定：“当事人一方通过反诉或者抗辩的方式，请求调整违约金的，人民法院依法予以支持。违约方主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，应当承担举证责任。非违约方主张约定的违约金合理的，也应当提供相应的证据。”
